מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ, תנאי המשכנתאות הקשים והרצון לחפש יציבות כלכלית מביאים ישראלים רבים, גם מבת ים רבים לחפש השקעות נדל"ן מחוץ לגבולות המדינה. ובגאורגיה, מתברר, שוררים תנאים חלומיים – חוץ מתשואה נאה, המדינה גם מאפשרת הקלות במסים ומציעה ביורוקרטיה פשוטה ומהירה שאנחנו פה בישראל רק יכולים לדמיין כמותה.
שלא תהיה לכם טעות: אין מדובר רק בקהילה הגאורגית הבת ימית אלא בתופעה רחבה יותר, של תושבים בני העדות השונות, שפונים לאפיקי השקעה בנדל"ן בגאורגיה – וזאת בלי להבין את השפה המדוברת, אך עם אמונה גדולה בתשואה שהנכס שלהם יניב.
כך למשל יוסי ולאה גוטליב, תושבי בת ים שרכשו דירה בגאורגיה, שמספרים מדוע בחרו לחצות את הים עבור דירת 56 מ"ר. "כמו שכולם יודעים, המחירים בבת ים ובכלל בישראל הגיעו לשיאים חדשים", מסביר גוטליב, "לא משתלם לקנות דירה בישראל במיליוני שקלים ולקבל תשואה של ארבעה אחוזים. בטביליסי אני מקבל 11 אחוז תשואה על הדירה בלי להתעסק בה בכלל. לאחר הרכישה לקחתי שירותים של חברת ניהול, ומיום קבלת המפתח לא התעסקתי עם זה".
האם מדובר בהשקעה כדאית? מתברר שכן. בדוח הבנק העולמי בשנת 2019 דורגה גאורגיה במקום השישי בעולם כמדינה שבה קל לזרים לעשות עסקים. ישראל, לצורך העניין, הגיעה למקום ה-49. גאורגיה היא אמנם עדיין מדינה מתפתחת, שספגה זעזוע בעקבות נפילת ברית המועצות בתחילת שנות ה-90, אולם דווקא מהסיבה הזאת, המדינה, שצמאה להכנסות – מעודדת השקעות זרות.
גאורגיה הרוויחה ביושר את דירוגה הגבוה בקלות עשיית העסקים. המערכת הביורוקרטית יעילה ביותר ודרך האינטרנט יכולים בעלי הנכסים לקבל מידע רב, ולצפות באישור רישום הנכס שלהם בטאבו.
"כשהבנייה הסתיימה, והאדם העביר את מלוא התשלום, הנכס מועבר על שמו בטאבו בתהליך שלוקח שלוש-ארבע דקות בלבד", מסביר עו"ד אייל דוד המתמחה בהשקעות נדל"ן בגאורגיה.
לדבריו, בסכום של 500-100 אלף שקל יכול הקונה הישראלי לרכוש דירה חדשה מקבלן, עם בריכה וחדר כושר, כשברוב הפעמים הקבלנים גם יציעו לו אחוזי תשואה גבוהים של עשרה אחוזים ומעלה, כאלה שאפשר רק לחלום עליהם בישראל, ואפילו להשכיר עבורו את הנכס. "למרות הנהירה של הישראלים, המחירים שם עדיין זולים והתשואות בגאורגיה יכולות להגיע גם ל-20 אחוזים", חוזה דוד באופטימיות.
רוצים להישאר מעודכנים?
יש אזורים מועדפים בגאורגיה שבהם מומלץ יותר להשקיע?
"המחירים משתנים ותלויים במיקום ובסטנדרט הבנייה. ניתן למצוא דירות ב-1,200-1,000 דולר למ"ר באזורים טובים. בשכונות המרכזיות והטובות בעיר הבירה טביליסי המחיר יהיה גבוה יותר וינוע בין 1,200 ל-1,700 דולר למ"ר. מי שיבחר להתרחק מהמרכז, לשכונות שנמצאות בפאתי טביליסי במרחק של 20 דקות נסיעה, יוכל למצוא דירות גם בעלות של 650-600 דולר למ"ר".
עו"ד דוד מספר שיש פעמים שבהן הרוכש מרוויח עוד לפני השכרת הדירה שקנה. "דירה בפרויקט בתהליך מתקדם שעולה היום 1,200 דולר למ"ר נמכרה בתחילת השיווק ב-700 דולר למ"ר", הוא מגלה, "וכך הקפיצה הגדולה במחיר היתה כבר במעמד הרכישה".
בלי מס רכישה ומס שבח
גיאורגיה עוטפת משקיעים זרים ומעניקה להם הטבות שונות במטרה לעודד תנופה כלכלית במדינה. לכן משקיעים זרים לא משלמים מס רכישה וגם לא מס שבח.
אמירם גוטפריד, מנכ"ל חברת נדל"ן בחוכמה שעוסקת בייעוץ ובהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל, מסביר על המיסוי בטביליסי כי "אם הקונה הוא אדם פרטי, אין לו מס רכישה, מס שבח, ארנונה ואפילו מס על ההכנסות מדירת המגורים שאותה ככל הנראה ישכיר".
לדבריו, "מי שרוכש דירה בחו"ל מחויב לדווח לשלטונות המס בישראל ולשלם 15 אחוז על הרווח בנטו. אני כן ממליץ לרוכשים שקונים נכס במדינה זרה להצהיר על כך משום שהמס לא גבוה וכך הם יוכלו לישון בשקט".
ויש גם חברות ישראליות שזיהו בזמן את המגמה. כך למשל חנן קריכלי, מנכ"ל חברת Batumi 4u, שמחזיקה משרדים במגדלי UMI בראשון לציון ומעורבת מפה בפרויקטים גדולים בגאורגיה. קריכלי מסביר שאזורי ההשקעה שונים זה מזה ומדגיש כי "יש להבדיל בין טביליסי, שהיא עיר הבירה ומושרשת בקרב המקומיים, לבין באטומי שהיא עיירת נופש שפונה בעיקר לתיירים ובה בתי קזינו, מלונות, מועדונים, מפלים וגנים בוטניים. כיום אנחנו בונים בבאטומי כפר נופש על הקו הראשון של הים עם 7,000 מטרים של שטחים ירוקים, מסעדה כשרה, בית כנסת, פארק מים וקזינו. השיווק מתבצע מישראל".
ומה עם הסיכונים?
"כל השקעה, במיוחד השקעה בחו"ל, היא דבר שיש בו סיכון מסוים, לכן חשוב להיות זהירים מאוד. במדינה שבה לא מכירים את השפה המדוברת ואין ערבות בנקאית, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע ולגבות את הנאמר בזמן המשא ומתן גם בחוזה חתום".
איזה טיפי חשוב יש לך למי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה בגאורגיה?
"מי שמתכוון להשקיע בנדל"ן בגאורגיה צריך להכיר את התרבות הגאורגית ואת אופן מכירת הדירות בה, שלא פעם נמכרות כמעטפת בלבד, ואז, ברגע האמת, מגלים בעלי הנכסים כי את החדרים הפנימיים ואת תשתיות החשמל הם נדרשים לעשות בעצמם".
רוצים לקבל את כל הדיווחים וכל החדשות בזמן אמת?
הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של השקמה בת ים כאן והיו הראשונים לדעת.
הפרויקט בבאטומי בבניית חברת "באטומי 4 יו" (צילום: Batumi 4 u – חנן קריכלי)
הפרויקט בבאטומי בבניית חברת "באטומי 4 יו" (צילום: Batumi 4 u – חנן קריכלי)
תגובות